Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса.

Все же расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем также возможно, закон может предусмотреть такую возможность и предоставить такое право собственнику недвижимости.

Содержание:

Процедура расторжения арендодателем

Но расторгнуть договор можно, если арендатор не требовал предоставления документов или такое требование не было удовлетворено.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Прекращение сделки может быть оформлено отдельным соглашением или двумя письмами, где одна из сторон выступает инициатором, а другая соглашается на осуществление процедуры.

Далее стоит рассмотреть каждый этап в подробностях, и что стоит предпринять при определённых обстоятельствах прекращения найма.

По неосторожности или умышленно съемное помещение может быть испорчено, иметь некоторые повреждения или совсем утрачено, это относится к мебели и элементам обустройства помещения, по вине самого арендаторе или тех, кто проживал в арендованном помещении.

Основания для прекращения договора

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором является распространенным явлением в предпринимательской деятельности, так как немногие лица могут прекратить аренду успешно и без потерь. Во время арендных правоотношений могут произойти различные ситуации, например, повышение арендной платы. В следствие их, может возникнуть необходимость прекращения договора аренды арендатором.

Прежде всего арендодатель оповещает арендатора в письменном виде, это служит своего рода предупреждением возможности расторжения договора. В предупреждении, как правило, делается акцент на устранении и исправлении нарушенных условий сделки в допустимый срок, в противном случае действие сделки будет прекращено.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Порядок действий арендатора при одностороннем отказе и результат будут зависеть от типа заключенного договора.

Договор аренды, предметом которого является недвижимое имущество, заключается на конкретный период или без его указания (бессрочно). Однако нередки ситуации, когда одна из сторон изъявляет желание прекратить действие арендных отношений досрочно. Расскажем в статье, в каких случаях возможно расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке. Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

Участниками договора при оформлении могут быть учтены условия, по которым возможно расторжение арендных отношений досрочно. Наличие таких условий значительно упрощает процедуру расторжения в досрочном порядке.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

«Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

Данная статья направлена на информирование граждан о процедуре расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Согласно ст. 687 ГК России, уведомить о желании прекратить действие арендного договора инициатор обязан не позднее, чем за 3 месяца. Но на практике в документе указывается иной срок, обычно он составляет от 14 до 30 дней и устанавливается сторонами в добровольном порядке. Поэтому при решении вопроса необходимо соблюдать именно условие договора.

Законом установлено, что об отказе от договора при аренде недвижимого имущества необходимо предупредить сторону за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако данная норма диспозитивна, поэтому стороны могут определить в договоре другой удобный им срок для уведомления об отказе.

Собственник квартиры сверяет информацию в акте и фактическим положением вещей. Если он считает, что его имуществу был нанесён вред или ущерб, он может требовать от своих жильцов компенсации этого ущерба или ремонта имущества.

В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Для возможности расторгнуть договор какой-либо стороной в составляемом документе нужно прописать пункт, позволяющий совершить данное действие без согласия второй стороны.

Законодательство построено так, что обеспечивает защиту интересов обеих сторон по гражданским договорам и, в частности, по договору аренды. Это вполне логично, ведь договор аренды недвижимого имущества – двухсторонняя сделка. Чтобы продолжительность арендных отношений прекратилась до прописанного срока действия, требуется заручиться согласием как арендатора, так и арендодателя.

Если ничего не изменится, для суда это письмо-требование станет подтверждением того, что арендодатель попытался урегулировать вопрос, не прибегая к крайним мерам (ст. 619 ГК РФ, Письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.).

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Если после письменного требования устранить нарушения арендатор выполнит эти указания, у арендодателя не будет основания для обращения в суд. Это регламентируется Письмом Президиума ВАС РФ № 14 от 05.05.1997 года. Таким образом, досрочное прекращение действия арендных отношений возможно только тогда, когда арендатор продолжает игнорировать свои обязательства.

Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это значит, что для арендодателя наступят предусмотренные законом негативные последствия.

Помимо этого, есть еще несколько ситуаций, в которых арендодатель имеет право расторгнуть договор со съемщиком. Подобное также может произойти если условия соглашения, в рамках которых арендатор пользуется арендованным помещением нарушаются, то есть происходит существенное отклонение от уговоренных пунктов соглашения.

Такого рода пункты закону не противоречат, но в них используется другой способ прекращения действия договора – расторжение вследствие одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Так как каждый договор составляется индивидуально и не имеет строго утвержденной формы, то и порядок его одностороннего расторжения может отличаться для каждого конкретного случая.

В законе отсутствует требование об обязательном последовательном прохождении всех этапов процедуры расторжения договора. Иными словами, первый и второй этапы можно объединить. Для этого достаточно указать в претензии одновременно на необходимость устранения арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае невыполнения этого требования.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
Ожидает ответа 30 календарных дней.
Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.

В целом, основания расторжения договора аренды связаны либо с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны арендодателя, либо с недостатками имущества. Но арендатору можно требовать расторжения договора, если есть иные основания, предусмотренные общей статьей (450 ГК РФ) или договором аренды.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
Составление и направление иска о прекращении сделки.
Участие в судебном разбирательстве.

Вам следует обратиться в суд с иском о расторжении договора, взыскании арендной платы, неустоек и обязании Арендатора сдать объект аренды и подписать соответствующие документы.

Данный документ позволит максимально ускорить данную процедуру, если арендатор не желает исполнять свои обязанности.