Продажа недвижимости до 3 лет
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости до 3 лет». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Например, супруги Ивановы в январе 2020 г. приобрели трёхкомнатную квартиру, а в конце февраля 2020 г. продали двухкомнатную квартиру. На момент регистрации последней сделки в Росреестре в их собственности числилось 2 объекта жилой недвижимости.
Если есть желание продать квартиру меньше 3х лет в собственности, сумму можно уменьшить за счет затратной части, которая была при покупке квартиры, или включить имущественные вычеты. Норма может быть применена только резидентами РФ и в отношении одного из вариантов.
Содержание:
Минимальные сроки владения в 2019 году
Для того чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею дольше минимального срока. Если этот срок не наступил, вы обязаны заплатить налог – 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи квартиры. Налоговые льготы, установленные законодательством РФ, могут значительно снизить ваш налог. Главное – правильно выбрать и применить вид льготы.
Новый срок действует в отношении недвижимости, полученной с 1 января 2016 года. Для квартир, которые приобретены до 2016 года, период владения остался прежним — от 3 лет. Это фиксированная сумма в размере 1 млн. рублей. Однако, нужно учитывать, что этим правом может воспользоваться владелец, который реализовал свою квартиру в течение 3х летнего срока (или 5ти-летнего для недвижимости, приобретенной после 2016 года), только для одного объекта недвижимости.
Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:
- затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
- квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
- была подарена не близким родственником;
- продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.
На первый взгляд, все понятно, но существует и ряд практических случаев, когда трактовка закона может быть неоднозначной. В качестве примера рассмотрим случай. На недвижимость, зарегистрированную до 1998 года, право собственности в современном понимании не выдавалось. В квартире было три собственника, один из собственников выкупил 2 другие доли и стал единоличным владельцем.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества.
При реализации квартиры, бывшей меньше года в собственности, требования не меняются — налог подлежит уплате, если с продажи был получен доход.
Например, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 6 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за 4 000 000 рублей.
Также было прописано, что налоговая база по договорам дарения устанавливается в размере 100% от кадастровой стоимости недвижимости полученной в дар, а не 70%.
В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре.
Правда, вышла неувязочка. Пока поправки принимали, активно расти цены на рынке недвижимости перестали. И новшества стали скорее тормозом — сейчас-то власти инвестиционную активность на рынке жилья наоборот стараются повысить, чтобы строительный сектор имел возможность выжить.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
По общим положениям на продавцы объектов жилой недвижимости обязаны уплачивать налог на доходы в размере 13%. Но в этом законе есть исключения, которые надо учитывать владельцам жилья, выставляемом на продажу.
При реализации жилого помещения бывшие собственники выплачивают установленную налоговую ставку в казну государства в рамках полученной прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог с продажи квартиры в 2020 году.
С 2013 г. у некоторых собственников квартир, имеющихся в их владении менее 3х лет, которые решили продать их, стали возникать определенные трудности. Почему? Произошли реформы, обязывающие собственников выплачивать 13%-ный налог от стоимости проданной квартиры, если она находилась в собственности менее 3х лет.
С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.
Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года.
Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи
Например, сейчас 2018 год. Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а приобрели квартиру по наследству от ближайшего родственника в 2016 году. Так как Вы получили квартиру по наследству от ближайшего родственника, минимальный срок владения для освобождения от налогов – 3 года.
Изменения в законодательстве усложнили применение некоторых способов освобождения от налога при продаже квартиры.
Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:
- Для резидентов – 13% (с дохода от продажи);
- Для нерезидентов – 30% (с полной продажной стоимости).
Продать квартиру без налога (меньше 3 лет в собственности).
Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.
Есть несколько вариантов уменьшить сумму налога, полагающуюся к выплате в бюджет. Одним из способов является налоговый вычет, вторым – уменьшение суммы, с которой начисляется налог, на сумму расходов, связанных с покупкой рассматриваемой квартиры. Допустим, после продажи квартиры, ее бывший владелец купил другое жилье, затратив на нее большую сумму, чем получил в результате продажи.
Правда, вышла неувязочка. Пока поправки принимали, активно расти цены на рынке недвижимости перестали. И новшества стали скорее тормозом — сейчас-то власти инвестиционную активность на рынке жилья наоборот стараются повысить, чтобы строительный сектор имел возможность выжить.Сейчас говорят уже о том, что излишние налоговые жесткости мешают улучшать жилищные условия, например, молодым семьям.
Сейчас говорят уже о том, что излишние налоговые жесткости мешают улучшать жилищные условия, например, молодым семьям. Которые часто сначала покупают небольшое жилье — а потом, по мере появления каких-то накоплений или расширения семьи — его продают и покупают другое, побольше. Чему сейчас весьма способствует и снижение ставок по ипотеке.
При покупке-продаже недвижимости может возникнуть различные ситуации. Для того, чтобы ориентироваться в нюансах подобного рода сделок, надо не только знать основные законодательные моменты в данной сфере, подготовить к продаже квартиру и все необходимые документы на нее, но и быть крайне внимательными.
Через сколько лет можно продать квартиру без налога? Как продать квартиру без налога, если минимальный срок владения еще не вышел? Ответы на эти вопросы – в нашем обзоре.
Рассмотрим частный случай с домами-долгостроями, когда достроенное недвижимое имущество было оформлено в течение последних трех лет. Включать или не включать пристройки в облагаемую базу зависит от некоторых юридических нюансов. Если при этом изменились внешние границы дома и были внесены изменения в кадастровый план, то НДФЛ нужно будет заплатить.
При истечении минимального срока владения аннулируется не только обязанность уплачивать налог, но и сдавать декларацию.
Во-вторых, учитывается стоимость жилого объекта недвижимости (продавец-собственник квартиры стоимостью до 2 млн. рублей освобождается от уплаты данного налога).
У собственника нет другого помещения. Это касается как личной недвижимости, так и совместной с супругом. Проверять будут на дату регистрации сделки по продаже квартиры. Если у продавца несколько квартир, минимальный срок владения составит пять лет.
Если жилье приобретено до 1 января 2016-го (любым способом, в том числе путем оформления купчей), то НДФЛ не платится только, если недвижимость была в собственности более трех лет.
При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.
Продажа недвижимости ранее 3 лет. Когда платится налог с продажи квартиры
Вот три главных позиции:
- С момента приобретения жилья прошел минимальный срок владения – от 3 до 5 лет (см. таблицу);
- Нет прибыли от сделки, т. е. цена продажи квартиры равна или меньше, чем расходы на ее приобретение;
- Если прямых расходов нет, применяйте хитрости налоговых вычетов (см. ниже).
Т. к. он владел ещё и квартирой, то он должен заплатить НДФЛ в размере 65 тыс.руб. (13% от прибыли в 500 тыс.руб.). Для таких сделок минимальный период владения составляет 5 лет.
Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1000000 рублей.
Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.
Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.
Если квартира была приватизирована либо перешла ее владельцу по наследству, либо была ему подарена, то базой для налогообложения будет считаться цена ее продажи, пониженная на 1 млн. рублей.