Понятие и содержание договора продажи недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятие и содержание договора продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Так, договоры продажи недвижимости, заключаемые на торгах, в том числе на публичных, подчиняются правилам ст. 447–449 ГК, ст. 89–93 Закона об исполнительном производстве. К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации.
Статья 559 ГК: по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК).
Содержание:
2.1 Понятие и элементы договора продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).
Обязательно заверяются нотариусом сделки с участием несовершеннолетних и с имуществом, разделенным на доли. Сделки с объектами в совместной собственности у нотариуса заверять необязательно.
В ГК нормы о продаже недвижимости выделены в параграфе 7, глава 30. На них распространяется действие общих положений о данном договоре.
Леса и многолетние насаждения исключены из состава недвижимого имущества и, соответственно, объектами кадастровой деятельности не являются. Леса и водные объекты подлежат кадастровому учету только в случае, когда они расположены на земельных участках, подлежащих кадастровому учету.
Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденный Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, содержит специальный пункт, посвященный плате по договору.
Договор заключается в письменной форме путем составления 1 документа, подписанного сторонами с приложением этих документов. Несоблюдение формы – недействительность.
Несоблюдениеустановленной формы договора продажи недвижимости влечет егонедействительность (ст. 550 ГК).
Причем действия по передаче имущества должны быть оформлены соответствующим документом (передаточным актом), включающим сведения о передаваемом имуществе (наименование, состав и количество, местоположение и т.д.), совпадающие с предметом договора купли-продажи. При приемке недвижимости покупатель должен отразить все претензии к его качеству и несоответствию условиям договора.
По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момен-та ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда.
Отсутствие такого согласия дает последнемуправо требовать признания сделки недействительной в течение годас момента, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
При режиме раздельного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, размер которого соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.
2 Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости
В частности, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 20 декабря 2005 г. по делу № АЗЗ-17749/03-С1-Ф02-6356/05-С2 установил, что сторонами не согласовано существенное условие о предмете: не содержатся сведения и характеристики, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче по договору купли-продажи.
Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.
Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках.
Цель работы – выяснить способы и методы законодательного регулирования отношений в сфере купли-продажи недвижимости.
Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК).
Синайский В. И. отмечает, «что цена в купле-продаже непременно должна выражаться в деньгах. Уплата вещами дала бы место другой юридической сделке, мене, а не купле-продаже. Цена эта должна быть, далее, определимой. Не будет, поэтому, купли-продажи, если нельзя определить, какую сумму вправе требовать продавец от покупщика.
Кто принимает участие в сделке?
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к какой-либо из семи предусмотренных законом категорий земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.
Договор продажи недвижимости — одна из самых распространенных сделок. Ее вполне обоснованно именуют одной из самых ответственных. И относиться к условиям данного документа как к формальности не стоит. Легкомыслие может дорого обойтись.
В частности, в договоре о продаже земельного участка переход обязанностей фиксируется как соответствующее обременение земельного участка.
Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК). В соответствии со ст.558 и ст.560 ГК стороны обязаны зарегистрировать договор продажи жилых помещений и предприятий под угрозой его недействительности.
Форма: письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (550). Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (551).
Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т.п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается.
Актуальность курсовой работы обусловлена тем, что, договор купли-продажи недвижимости занимает особое положение среди других договоров, т.к. на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д.
Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Лишь в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством — законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ).
Д.п.н. заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы Д.п.н. влечет его недействительность.
В отличие от предыдущего вида договора, специфика договора купли-продажи недвижимости обусловлена исключительно предметом договора и теми требованиями, которые предъявляются законом к оформлению прав на него.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая «недвижимость по закону» – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства.
Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Являющийся предметом купли-продажи товар, в отношении которого имеются права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя.
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, поскольку считает-ся заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его су-щественным условиям, а момент вступления договора в силу не связывает-ся с передачей товара покупателю.
К числу таких покупателей относятся, во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления).
Операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований.
Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков предусматривает возможность по желанию собственника продажи земельного участка с помощью районного (городского) земельного комитета на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона.
Как происходит оформление ДКП и регистрация?
Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта — недвижимого имущества.
Граждане могут заключать договоры купли-продажи (в качестве продавца) с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности.
И нельзя не признать, что во многом признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо — техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту.