Отказ управляющей компании от управления многоквартирным домом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ управляющей компании от управления многоквартирным домом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.
Если осуществляется отказ от Управляющей организации, в обязательном порядке необходимо подобрать новое учреждение, которому доверяете. Если заключенный контракт потерял юридическую силу в результате окончания срока, отказ от услуг происходит легко. Поэтому оптимальный вариант — подождать окончание срока.
Содержание:
Нюансы отказа управляющей компании от управления домом
Наиболее популярной причиной отказа УК от дома является то, что организация просто теряет право заниматься управлением домов в связи с потерей лицензией на такую деятельность. Наиболее часто лицензия отзывается по следующим причинам:
- фирма неправильно оформляет протоколы собрания собственником дома;
- отсутствуют нужные сведения в документах;
- не размещается информация о работе компании в открытых источниках.
К ним относятся планы, отчеты о проделанной работе, финансовые документы, бухгалтерия, а также договора с ресурсообеспечивающими организациями.
Жильцам потребуется зарегистрировать новый статус и грамотно его оформить с юридической точки зрения. Процесс может затянуться до 6 месяцев. Устанавливается возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно между организациями, оказывающими соответствующие услуги, и потребителями услуг.
Подводя итог вышесказанному, можно прийти к выводу, что в законе предусматривается одностороннее расторжения соглашения об управлении, однако, только по инициативе владельцев помещений, размещенных в доме, основываясь на решении ОСС.
Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает статьи, которые указывают на основания отказа от исполнения договора с конкретным домом. Отказаться она не может в силу той причины, что договор является публичным делом. Таковым признается контракт, который был заключен с организацией по предоставлению услуг, включая продажу товаров, выполнению работ и так далее.
Эти основания дают законный повод управляющей организации инициировать расторжение договоренностей в одностороннем порядке, без неблагоприятных последствий для себя.
Таким образом, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Отказ управляющей компании от управления домом
УК может лишиться лицензии только при наличии веских оснований. По ст. 198 ЖК должны выполняться следующие требования:
- фирме предлагается возможность устранить нарушения;
- осуществляется повторная проверка;
- если не устраняются нарушения, то по решению суда отзывается лицензия.
Юридическое оформление отстранения от обслуживания дома предполагает такие варианты:
- подписание мирового соглашения с жильцами о досрочном разрыве договоренностей;
- решение судебной инстанции по результатам рассмотрения дела.
Нарушение пунктов подписанного договора управления – прямой повод к его расторжению, без согласия другой стороны.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства.
Такая возможность предусмотрена п. 8 ст. 162 ЖК РФ. Договоренность разрывается, если стороны обоюдно согласовали досрочный отказ от сотрудничества. Но законодательство допускает разрыв по инициативе одной из сторон.
Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства.
Законодательство устанавливает причины, по которым управляющая компания может досрочно расторгнуть договор управления МКД. В случае отзыва лицензии или отказа от выполнения не предусмотренных изначально работ УК обязана известить жильцов и соблюсти установленный законом порядок действий.
Имеет ли право управляющая компания отказаться от управления домом? В каком случае это может произойти, что повлечет, а главное, как избежать подобного инцидента мы расскажем в нашей статье.
Односторонний отказ от услуг управляющей компании (договора управления МКД)
В многоквартирных домах обслуживанием и управлением занимается как правило некоторая УК. В ее обязанности входят ремонтные работы и другие организационные вопросы, это все прописано в договоре, который заключается с собственниками на срок от 1 до 5 лет.
Часто так происходит, что жильцы не довольны работой и деятельностью своей управляющей компании. Какие шаги нужно предпринять, чтобы отказаться от услуг представленной УК?
Для того, чтобы отказаться от услуг действующей УК, не требуется каких-либо особых оснований, достаточно вашего недовольства предоставленными услугами. А если работа не устраивает нескольких собственников, то отказ осуществляется довольно простым алгоритмом.
Самый простой и логичный способ смены управляющей компании — организовать собрание по окончании действия договора, и на нем перезаключить договор с новой организацией.
- Создать группу активистов, которая будет заниматься организацией. Утвердить эту группу на собрании собственников.
- Сбор материалов из управляющей компании, отчеты о потраченных средствах, отчеты о жалобах и проверках.
- Проведение экспертизы и анализа существующих материалов.
- Определиться с местом и датой проведения итогового собрания.
- Определение нюансов ознакомления жильцов с материалами дела.
- Уведомление жильцов и управляющей компании о собрании.
Чтобы собрание было официальным, на нем должно быть больше половины жильцов. Из предложенных вариантов жильцы выбирают оптимальную компанию, а если отсутствует нужное количество собственников, то переносится собрание на следующий день.
Возможные сложности – бумажная волокита, связанная с необходимостью подготовки большого количества документации.
Любой проживающий в многоквартирном жилом доме человек имеет представление о том, кем обеспечивается чистота в подъездах, функционирование лифтов, облагораживание придомовой территории и предупреждается возникновение течи в кровле.
Имеют ли право компании, осуществляющие управление домом, на расторжение договора управления, заключенного с каждым из владельцев помещений, размещенных в многоквартирном доме? Конечно же, нет. А теперь рассмотрим, почему именно.
Если вы не знаете, что нужно для того, чтобы отказаться от управляющей компании, предоставьте следующий список документов:
- Контракт, который был подписан обеими сторонами: собственниками и управляющей компанией;
- Протокол собрания;
- Заявление о том, что жильцы отказываются от услуг, которые предоставляет жилищная организация;
- Свидетельства о том, что квартиры принадлежат собственникам.
Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
Порядок отказа управляющей компании от управления домом
Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.
В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.
Собственником кажется, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями. В свою очередь, представители управляющей компании сетуют на то, что собственники ненадлежащим образом выполняют пункты договора.
Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.
Расторжение договора управления по инициативе управляющей компанией
В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.
Если спустя месяц собственники не выбрали себе управляющую организацию, то это за них осуществляет администрация.
Обычно договор между УК и домом заключается на 3-летний период. Иногда соглашение оформляется на год. При этом туда вносится пункт о продлении договора в конце каждого года.
Поводами к отказу жильцов от обслуживающей их дом управляющей организации являются:
- истечение действия договора;
- недовольство качеством услуг;
- ненадлежащее ведение УК технической документации;
- несвоевременность выполнения организацией своих обязанностей;
- неправильное начисление сумм по коммунальным платежам;
- требования со стороны УК о необходимости внесения доплат за предоставляемые ею услуги.
В этом случае, чтобы лишний раз не нагнетать ситуацию, а также, освободить своих сотрудников от излишних проблем, руководители компании принимают решения о разрыве отношений.
Как отказаться от ЖКХ и создать ТСЖ?
Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.
Если инициатором расторжения отношений выступает сама компания, то для этого могут выбираться разные способы:
- по взаимному согласию, если большинство жильцов дома желают прекратить сотрудничество, для чего подписывается мирное соглашение;
- с помощью арбитра, для чего подается иск в суд, но для этого должны иметься веские основания, например, отсутствие платы или изменение обстоятельств функционирования у УК;
- в одностороннем порядке, если жильцы нарушают существенные условия соглашения, что приносит к нанесению серьезного ущерба компании.
Статья 450 Гражданского кодекса РФ говорит нам о том, что подобные действия могут совершаться лишь по обоюдному согласию двух сторон, если, конечно, другие условия не предусматриваются законодательством.
В виду отсутствия средств на осуществление работы, управляющая компания объявляет себя банкротом, и самостоятельно является инициатором разрыва отношений с многоквартирным домом. Несмотря на это, расторжение договора управления многоквартирным домом со стороны управляющей организации не такое простое мероприятие, каким может показаться на первый взгляд, так как интересы граждан – собственников помещений многоквартирных домов в этом случае находятся под защитой закона.