Для чего нужен оценщик квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужен оценщик квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Также по этим телефонам вы можете получить бесплатную подробную консультацию и ответы на любые вопросы, связанные с оценкой.

Оценка недвижимости необходима для определения суммы, которую банк готов будет выдать заемщику в качестве ипотечного кредита. Для банка отчет об оценке квартиры для ипотеки необходим, чтобы определить размер суммы, которую он сможет взыскать в случае появления задолженности и необходимости продажи заложенного имущества.

Содержание:

Зачем нужна оценка недвижимости для ипотеки и как она проходит

Согласно ФСО №2 , при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.
Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

При оценке жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования эксперты применяют сравнительный метод.

Следует учитывать, что банки стремятся занизить реальную стоимость квартиры для собственной безопасности, а заемщики – повысить, чтобы получить максимальную ссуду.

Запретить или указывать, к какому специалисту обращаться, банк не имеет права. Если заемщик категорически не хочет обращаться в указанную банком компанию, а банковская организация отказывается принимать вывод другого эксперта, то заемщику нужно требовать письменного отказа с указанием обоснованных причин.

Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик. Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной. Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.

В среднем цена оценке квартиры для ипотеки колеблется в пределах 2000-3000 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге цена услуг эксперта несколько выше и составляет около 4000-5000 рублей. На фоне стоимости квартиры данные траты не являются слишком большими.

Стоимость услуги зависит не только от уровня квалификации специалиста, но и от некоторых других факторов:

местоположение квартиры. Одно дело, если квартира расположена в городе, и совсем другое, если оценщику нужно будет ехать в какую-то отдаленную деревню;
срочность. Чем быстрее заемщику нужно получить вывод эксперта, тем дороже будет стоимость услуги.

Также услуги оценщика понадобятся, если вы собрались взять кредит под залог недвижимости. Даются такие кредиты на длительный срок, поэтому банку интересна не только актуальная стоимость закладываемой квартиры, но и ее изменения в перспективе.

Также оценка необходима для того, чтобы покупатель был в курсе общего состояния объекта и его физической изношенности. Важно выяснить, не находится ли объект в аварийном состоянии и не требует ли дом сноса.

Как выбрать компанию для оценки

Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Четвертая группа — случаи, связанные с причинением какого-либо ущерба, начиная от «междоусобиц» по любому вопросу между соседями и заканчивая проблемами, возникающими при страховании. Известно, что страховые компании, стремясь минимизировать свои выплаты клиентам, всячески преуменьшают размеры причиненного ущерба.
Сертифицированный оценщик должен иметь специальное образование, а после получения лицензии постоянно ее подтверждать. Составленный оценщиком отчет должен отвечать требованиям действующего законодательства РФ, быть защищен печатью и личными подписями специалистов, принимавших участие в оценке. Оценка — бизнес, требующий наличия лицензии.

Вся работа оценочной фирмы является комплексной, это подразумевает наличие сразу нескольких процедур: от сбора документов до осмотра недвижимости и составления всех требуемых документов. Так, основных методов три:

Доходный, предоставляющий результаты, на основе которых можно определить годовую выгоду, если отдать приобретаемую квартиру в аренду. Однако он не может быть абсолютно точным, так как его итогом становится ряд конкретных прогнозов.
Затратный метод оценки недвижимости позволяет сделать вывод на основе более реальных данных, так как он использует траты, производимые для возведения точно такого же здания. Это позволяет оперировать более точными данными, которые содержатся в смете.
Сравнительный метод основывается на аналогичных объектах, эти объекты должны быть выставлены на продажу или уже проданы. Вся информация обобщается и на ее основе предоставляются результаты. Они рассчитаны с использованием разных коэффициентов, позволяющих наиболее точно определить реальную стоимость.

Факторы, влияющие на рыночную цену

Справедливо уточнить, что рыночная цена может иногда отличаться от ликвидной стоимости. Яркий пример – квартира с элитным ремонтом … в Южном Бутово. В этом случае, Банк примет меньшую из сумм, а у вас появится повод задуматься – стоит ли приобретать именно эту жилплощадь? Захотите ли вы в будущем продать или обменять её?

Проведение оценки квартиры при ипотечном кредитовании закреплена законодательно статьей 8 Закона №135-ФЗ. Один из пунктов статьи гласит, что оценка для ипотеки нужна обязательно, если есть споры по стоимости объекта. Она важна как для банка, так и для самого заемщика.

Цели оценки для банка и заемщика следующие:

Банк подстраховывает себя в случае неисполнения клиентом условий договора. Поскольку покупаемая квартира становится предметом залога, то для банка важно знать, за сколько он сможет ее продать, если клиент не вернет кредит. При этом финансовой организации важно знать как рыночную цену квартиры (по ней объект продается по средним срокам для аналогичных квартир), так и ликвидационную (при срочной продаже объекта). Именно на последнюю цифру банк ориентируется при определении верхнего предела суммы кредита. Иногда, от оценочной стоимости уходит еще 20-40%, которые снимает банк после корректировки с учетом понижающих коэффициентов из-за возможных рисков.
Клиент будет знать, что в случае непредвиденных обстоятельств (развод, несчастный случай), ведущих к вынужденной продаже квартиры, цена за проданную недвижимость полностью покроет долг перед банком. Иначе заемщик, даже оставшись без квартиры, будет должен по кредиту.
Заемщик узнает реальную рыночную цену за конкретный объект недвижимости. Соответственно, это хороший повод для торга с продавцом, когда он завышает стоимость.
Дополнительная проверка «чистоты» сделки купли-продажи. Покупатель и банк убедятся в отсутствии обременения на жилье, незаконных перепланировок, статуса «ветхого» жилья, нахождения в планах на снос, и будут знать обо всех недостатках недвижимости, про которые продавец мог умолчать.

Нельзя зарекаться, что никогда не придется пользоваться услугами независимого оценщика. Если вы предполагаете в дальнейшем совершить какую-либо сделку с недвижимостью, без специалиста тут не обойтись.

Теперь, когда дан ответ на то, зачем нужна оценка недвижимости при ипотеке, — требования банка не должны заставить заемщика нервничать. Это стандартная процедура, она используется в большинстве стран мира. На что действительно стоит обратить внимание: выбранная компания и предоставленные ей результаты, а также рассчитать заранее, что выгоднее — рассрочка или ипотека.

Также профессиональные оценщики имеют полисы обязательного страхования. Это делается для того, чтобы обезопасить вашу сделку и оценщик мог вернуть деньги за неверную оценку имущества.

Владелец недвижимости может продать ее без предоставления отчета в регистрационные органы. Следовательно, оплата оценочных мероприятий является одной из статей расходов заемщика.
В процессе осмотра эксперт задает заказчику и продавцу квартиры ряд вопросов. Он выясняет приблизительное количество жильцов дома, а также положительные и отрицательные факторы, способные повлиять на рыночную стоимость.

Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального закона «Об ипотеке». Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира.

Это мероприятие предусматривается в законодательстве и является обязательным. От результата зависит решение банка о том, стоит ли выдавать заемщику запрашиваемый размер ссуды.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

5. Корректировка цены «в рынке»

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Рассмотрим, какие отличия имеются между ними, и к кому лучше обращаться за оценкой недвижимости для банка.

Интересный факт! В зависимости от используемого метода компании, некоторые банки могут не принять результаты. Необходимо заранее оговаривать этот вопрос.

Она представляет собой настоящую на данный момент цену недвижимости — ту, за которую люди готовы приобрести ее здесь и сейчас.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Она же выражена в той сумме, по которой можно реализовать жилую площадь в максимально короткий срок и при минимуме усилий. Это важно, так как кредит выдается на основе именно ликвидной, а не рыночной стоимости.

Здесь без оценки не обойтись – как не крути. Особенно когда квартира приобретается на вторичном рынке. Банку всегда необходимо знать, сколько стоит квартира, на которую он дает деньги. К тому же, в этом случае оценка обязательна по закону.

Для финансовой компании полученная оценка – это своеобразная гарантия того, что ипотечная квартира стоит своих денег, которые выдаются в долг.

Однако сделать оценку при покупке новой квартиры все же лишним не будет. Хотя это напрямую по закону не обязательно, но все же есть несколько аргументов в пользу того чтобы сделать оценку. Вот они:

Во-первых, вы сможете убедиться, что покупаете квартиру по действительно справедливой цене. Ушлые риэлторы и недобросовестные хозяева частенько завышают стоимость. А покупатель в приступе эйфории этого не замечает. Таким образом вы застрахуетесь от того, что вам всучат квартиру по завышенной цене.
Во-вторых, независимый оценщик, являясь специалистом по недвижимости высокого класса, сможет выявить все недочеты и недостатки, которые продавец скрывает. Поверьте, таковые почти всегда находятся.
В-третьих, в процессе оценки проверяются все документы на квартиру. Если с документами что-то не так, оценщик это заметит и сообщит.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки различается в зависимости от региона, но находится в пределах 2,5-8 тыс. руб. Так, экспертиза оценщика на квартиры в Москве обойдется в 5-10 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге 3-5 тыс. рублей, особенно если жилье элитное и находится в центре. В регионах и провинциальных городах стоимость оценщика составляет от 2,5 до 4 тыс. рублей.

Если вы хотите повысить цену — просто скажите об этом оценщику. Он попробует войти в ваше положение и найдет за что повысить коэффициент: у вас стоят современные деревянные окна вместо пластиковых или стоит хороший гарнитур в зале для будущих собственников. Часто, разница цены для оценки однокомнатной квартиры может достигать и 600 тыс. рублей.

Например, представьте, что вы взяли жилищный кредит и уже заселились в новое жилье. При этом через полгода вас уволили с работы, и оказалось, что платить ипотеку нечем. В этой ситуации банк забирает у вас квартиру и в короткие сроки продает ее. Это означает, что квартира ликвидная — ее удалось продать быстро.
Еще оценщики обращают внимание на внутренний ремонт квартиры: лежит ли плитка в ванной, ламинат или паркет постелен в остальных комнатах, поклеены обои или просто покрашены стены. Также оценщику не важно какой у вас ремонт: за 200 тыс. рублей или за 5 тыс. рублей — в любом случае это будет один и тот же повышающий коэффициент для квартиры.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и кто должен ее оплачивать?

И даже если квартира приобреталась в новостройке, еще на этапе строительства, оценка все равно обязательна как только дольщик принял квартиру от застройщика. Ведь с момента покупки до момента сдачи дома мог пройти год, два или даже три. И за этовремя стоимость могла измениться. А банку нужна актуальная стоимость именно на сегодняшний день.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки

Что нужно для оценки квартиры для ипотеки? Процедура проводится организациями или самостоятельными специалистами. Гражданин может отказаться от вариантов, предложенных банком, но этого лучше не делать.

Копии документов и фотографии квартиры.Также проверьте, чтобы оценщик поставил печать и подпись. Без них отчет считается недействительным.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.