Корректировка на назначение земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Корректировка на назначение земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Можно предложить указывать в качестве источника информации по характеристикам аналогов (например, рельеф, форма, обеспеченность коммуникациями) результаты визуального осмотра.
Корректировки по второй группе элементов сравнения осуществляются на базе рыночных стоимостей за объекты-аналоги с учетом проведения первой группы корректировок.
Необходимо отметить, что корректировки проводились только по элементам, различающимся у рассматриваемого объекта и объектов-аналогов.
Содержание:
Отличие категории земли от вида разрешенного использования
Ходатайства рассматриваются муниципальными властями на открытых слушаниях. В случае принятия положительного решения оформляется документ, который передаётся в Росреестр. Положительное решение муниципалитета является основанием для изменения записи в ЕГРН. Оно может быть передано в Росрестр собственником участка или представителями муниципалитета.
Если решение принимается об участке, на который не распространяется действие ГрР, то власти опираются не на регламенты, а на действующую судебную практику региона.
Указанные законодательные акты являются основными и включают в себя все необходимые сведения по вопросу определения границ участка, их корректировки и так далее.
Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 10 соток имеют наивысшую стоимость. Каждая лишняя сотка уменьшает стоимость участка на 1,5%. Вводится поправка на размер участка: по второму — плюс 7,5%, по третьему — плюс 12%.
Таблица 2. Аналоги по продаже земельных участков (Рублево – Успенское направление). Выборка за сентябрь — октябрь 2005 г.
Корректировка на ври земельного участка
Корректировка ВРИ – это процедура, которая нужна для изменения целевого назначения участка, чтобы земля и объекты капитального строительства, расположенные на ней, имели законную регистрацию.
Данная корректировка применяется, если площадь оцениваемого объекта существенно отличается от площади объекта-аналога. Рыночные данные свидетельствуют, что стоимость удельной единицы (1 кв. м., 1 га и т.п.) объекта недвижимости зависит от величины самого объекта, то есть, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших по площади объектов, ниже, чем меньших.
Смена статуса УЗ обуславливается объективной социальной или экономической целесообразностью. Например, возведение промышленного объекта или здания, корректировка площади, строительство дороги.
При выборе объектов сравнения следует отказаться от тех, которые после продажи используются не так, как объект сравнения.
Сборник Корректировок Земельные Участки
Его используют для возведения вспомогательных объектов, необходимых для обслуживания основных объектов капитального строительства, которые возводились на этой земле, согласно основному или условно-допустимому типу ВРИ.
Нормативными актами, регулирующими отношения по поводу разрешенного использования участка, являются:
- Градостроительный кодекс;
- Приказ Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2020 года № 540 «Об утверждении классификатора…».
Подробно об основных и вспомогательных ВРИ – в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37. Дополнительные комментарии можно посмотреть здесь.
Понятие «категория земель» — более широкое значение, а разрешенное использование носит уточняющий характер. Например, участок в СНТ имеет следующие характеристики:
- категория земли – сельскохозяйственного назначения;
- разрешенное использования (что на участке можно делать) – занятие садоводством и огородничеством;
- основание – право собственности на землю или ее аренда.
Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом.
Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.
Обустройство мест для занятия спортом, физкультурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности.
Следующий этап включает в себя сбор и проверку достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п.
Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.
- ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
- изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Правила их определения, уточнения, корректировки. Какие предельные (минимальные и максимальные) значения размера устанавливаются.
Вопросы относительно границ участка регулируются:
- ст. 11.1, 11.9 33 и 38 ЗК РФ, которые дают четкое определение термину “Границы участка” и содержат все имеющиеся нюансы;
- Федеральным законом № 221 “О государственном кадастре недвижимого имущества”.
Обратите внимание, что муниципальные власти устанавливают ограничения по использованию участков в качестве вспомогательного типа. К примеру, может быть предусмотрено, что площадь участка, отведённая для возведения объектов, согласно вспомогательному ВРИ, не может быть более 30% от общей площади земли.
Типичный срок экспозиции на рынке — 6 месяцев. Третий объект был продан с нетипичным сроком — 3,5 месяца. Вводится поправка +13%.
Чтобы поменять назначение конкретного надела на условно разрешенный вид, правообладателю нужно оформить надлежащее разрешение.
Надлежащее разрешение, предоставленное местной администрацией, становится документальным основанием для фиксации соответствующих сведений в ЕГРН. В Росреестр данное решение направляется на протяжении 5 дней после вступления в силу (его направляет сама администрация муниципалитета).
Для целей настоящего Отчета Исполнитель использовал скидку 4% для всех объектов-аналогов (как среднее значение).
Территория страны разделена на определенные категории земель и виды разрешенного использования участков.
Каждый раздел состоит из подразделов. Например, «жилая застройка» включает:
- строительство жилых домов не выше 3 этажей;
- усадьбу для ведения подсобного хозяйства;
- блокированную застройку;
- передвижное жилище;
- строительство домов средней высоты;
- строительство многоэтажек;
- обслуживание жилой застройки.
Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012. – 264 с.
В настоящей работе приводится фрагмент реального отчета об оценке рыночной стоимости прав собственности на объект недвижимости (раздел отчета «Оценка затратным подходом»), в котором наглядно демонстрируется применение поправки на масштаб, которая в профессиональном сообществе получила название как «поправка Мисовца».
Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения (Сед) на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта (Ппр).
Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода цены объектов-аналогов корректируются на имеющиеся различия в характеристиках. В соответствии с п. 22 ФСО № 1 «при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными».
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г. // Собр. Законодательства Рос.
Оцениваемый участок принадлежит заказчику на праве собственности. Ограничений в использовании и обременений нет.
Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:
- вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
- удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
- площади участка.
На 1 этапе проводится изучение рынка, включающее в себя анализ состояния и тенденций в целом и сегмента, к которому относится оцениваемый объект.
Основной тип ВРИ устанавливается по желанию собственника участка (кроме случаев, когда земля находится в собственности региональных или федеральных властей) в зависимости от разрешённого вида использования, предусмотренного ГрР. Согласно 4 пункту 37 статьи ГрК России для установления основного ВРИ не нужно получать разрешения или согласовывать своё решение с муниципальными властями.
На протяжении 30 дней руководитель администрации выносит окончательное решение, учитывая рекомендации уполномоченной комиссии (пункт 5 статьи 33 ГрК). Копия данного вердикта направляется заявителю.
Таблица 9. Определение полезной площади.
В процессе проверки информации удалось установить, что первый и третий объекты приобретались покупателями за собственные средства, а второй объект был приобретен с условием 50% оплаты по факту свершившейся сделки, остальные 50% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 3% в месяц. Поправка вводится на второй объект в размере – 101,2тыс. руб.
Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы. Корректировки по первой группе элементов сравнения устанавливаются в абсолютной величине или в долях от исходной стоимости (цены) за объекты-аналоги.