Дольщик расторжение дду эскроу уступка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дольщик расторжение дду эскроу уступка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Верно ли понимаю из текста закона, что застройщик должен в первую очередь уведомить дольщика и запросить погашение задолженности и если дольщик не погасит в течение 30 дней, то ТОЛЬКО в этом случае договор будет расторгнут?
Средства от покупателя принимаются по различным авансовым платежкам, предварительным договорам купли-продажи и прочим сомнительным документам.
Человек, отдающий свои кровные, должен четко осознавать все риски. С точки зрения закона до регистрации ДДУ он не является дольщиком, и, соответственно, положения 214-ФЗ на него не распространяются.
Содержание:
Скидки и спецпредложения от застройщиков
Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги. За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки. Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%.
Прекращение отношений по изложенным выше факторам является обязанностью стройкомпании, если она получит официальное уведомление. Застройщик обязан вернуть деньги, выплатить штрафные санкции (если это регламентировано законом или ДДУ).
Хотя заключения стандартных договором происходит по нормам ГК РФ, для сферы ДДУ был разработан и принят специальный нормативный акт – Закон № 214-ФЗ.
Застройщик может отказаться от договора, если дольщик существенно нарушил сроки оплаты цены квартиры, установленные договором. В соответствии со статьей 5 ФЗ 214, существенной будет:
- просрочка единовременного платежа более, чем на два месяца
- пропуск уплаты взносов при рассрочке более 3 раз в течение 12 месяцев, либо однократная просрочка более, чем на 2 месяца.
При исполнении третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ и зачислении уполномоченным банком полученных от третьего лица денежных средств, первостепенное значение имеют нормы, касающиеся регулирования отношений по договору счета эскроу, а не ДДУ.
Кроме того, даже некоторые крупнейшие застройщики, входящие в топ-10 петербургского рынка, грешат желанием застолбить за собой право изменять цену договора в одностороннем порядке. Но это прямое нарушение статьи 5 214-ФЗ, в которой ясно указывается: корректировка стоимости происходит только по соглашению сторон и только в том случае, если такое условие заранее оговорено в ДДУ.
Звучит заманчиво, особенно если у застройщика действительно возникли проблемы. Но насколько эти нормы закона исполнимы в действительности?
Договор долевого участия, как и любой договор оказания услуг или купли-продажи, может быть расторгнут.
99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть вторая)
Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры. В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг.
Участник долевого строительства расторг ДДУ через суд по мотивам того, что строительство сильно затянулось и стало очевидно, что застройщик не сможет передать квартиру в срок. Согласно судебному решению дольщик получил обратно 1,5 цены квартиры. Мы заметили, что у вас включен AdBloсk 😉 Очень жаль, но некоторые выгодные предложения или акции на квартиры остаются для вас недоступными.
Если на примете есть покупатель, готовый подождать окончания стройки, он оплатит вам рыночную стоимость помещения, заберет себе права требования на квартиру, и в итоге все будут довольны.
Комментарии к статье
Отметка почты о вручении письма либо об отсутствии адресата по указанному в ДДУ адресу будет доказательством того, что застройщик надлежаще уведомил дольщика о расторжении ДДУ. По истечении установленного срока будет считаться, что договор прекращён.
Нужно понимать, что участвуя в судебном процессе против застройщика, дольщику придется в одиночку бороться с целой юридической службой строительной компании. Поэтому перед тем, как подать иск, стоит обратиться за помощью к специалисту, подкованному в подобных делах.
Если застройщик расторгнул ДДУ по собственной инициативе, но не соблюдал порядок, установленный Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (указанные выше нормы), то такое расторжение ДДУ можно оспорить в судебном порядке.
В частности, в Санкт-Петербурге был случай, когда строительная компания заключила такой договор с частным лицом. Тот выплатил компании часть стоимости квартиры, подписав соглашение. Юристы обратились в интересах истца в суд и выиграли его. Покупателю вернули деньги и проценты за использование.
Если застройщик расторгнул ДДУ по собственной инициативе, но не соблюдал порядок, установленный Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (указанные выше нормы), то такое расторжение ДДУ можно оспорить в судебном порядке.
В современных условиях основным механизмом, который обеспечивает защиту дольщика от не вполне добросовестного застройщика, является возможность расторгнуть договор, и сделать это в уведомительном порядке.
Что вы получите дополнительно, обратившись к нам
Довольно часто дольщики сталкиваются с такими затруднениями, как продолжительная задержка ввода жилого здания в эксплуатацию, нарушение строительных норм, а также приостановки строительства. В силу этих обстоятельств многие дольщики не желают продолжать отношения с застройщиком и принимают решение расторгнуть договор и, соответственно, вернуть деньги.
ФЗ-214 указано, что дом должен быть построен в срок из договора. Судебная практика показывает, что девелоперу обычно дают плюс 2 месяца к этому сроку на завершение всех бюрократических процессов.
III. Исполнение обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве третьим лицом: возможность и особенности.
Последнее, однако, не означает, что он не может предопределять особенности исполнения такого обязательства третьим лицом.
В одних случаях застройщики указывают только предполагаемую дату передачи ключей, которая на год, а то и два превышает срок действия разрешения на строительство. То есть компания заранее предполагает, что разрешительную документацию придется продлевать. Скорее всего, органы власти пойдут навстречу и разрешение пролонгируют (хотя законодательство и стало суровее относиться к недостроям).
Поэтому при принятии решения об одностороннем отказе или расторжении ДДУ важно тщательно взвесить все «за и против» – возможно, лучше «синица в руке», то есть выгоднее сохранить за собой права на проблемную квартиру, чем через суд взыскивать ее стоимость с процентами.
Причиной расторжения договора могут являться и хитрости застройщика, о которых дольщик не знал или не обратил внимания при подписании ДДУ.
Документы для рассмотрения дела в суде
По использованию эскроу-счетов. Одно юр.лицо приобрело у другого юр. лица квартиру по договору уступки права требования с использованием эскроу счетов. На каких счетах учитывать перечисление денежных средств по договору продавцу и покупателю, с условием что договор эскроу открывается на покупателя и деньги приходят на счет покупателя и замораживаются там до окончания строительства?
Зачастую в ДДУ содержится условие, что при его досрочном расторжении по инициативе дольщика, последний должен уплатить застройщику штраф (неустойку), размер которой обычно составляет около 10% от уплаченной по договору цены. Застройщик при этом согласен расторгнуть договор только при условии, что такая неустойка будет удержана из подлежащих возврату дольщику денег.
В подарок за регистрацию мы вышлем Вам нашу самую популярную книгу: «Расчет среднего заработка от отпускных до донорских» из серии «Библиотека журнала Главбух».
Разрыв договора: с чего начинать?
Не самая простая для обывателя ситуация возникла у другого обратившегося к нам петербуржца. После нескольких лет совместной жизни с супругой, он подал на развод, но перед этим пара взяла ипотеку и заключила ДДУ. Муж интересовался, как поступать в таком случае. Жена была готова отказаться от квартиры.
Итак, есть проблемы, и дольщик более не желает ожидать их естественного разрешения, пора расторгать договор, забирать деньги и вкладывать их в проект, который не будет сопряжен с какими-либо затруднениями со стороны застройщика.
Здесь важно знать, что в любом случае при расторжении договора долевого участия деньги должны быть возвращены от застройщика дольщику. Выплата процентов за пользование чужими деньгами или выплата неустойки застройщиком происходит не всегда – только в случае, если основания для расторжения ДДУ законы и правила нарушаются застройщиком.
Наиболее распространенными ситуациями, когда дольщик желает разорвать договор, являются задержки передачи квартиры, а также претензии по качеству.
До момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат дольщику. Застройщик в ходе строительства вправе получать от банка сведения по такому счету. Срок договора эскроу не может превышать больше чем на шесть месяцев срок ввода дома в эксплуатацию, указанный в проектной декларации.
Если дольщик – владелец счета эскроу уступит право требования по ДДУ, все права и обязанности по договору счета эскроу перейдут к новому дольщику. Это произойдет с момента госрегистрации договора о такой уступке.
Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.
АСВ запрашивает в Росреестре сведения (документы), необходимые для осуществления выплаты возмещения по счетам эскроу, в т.ч. информацию, подтверждающую факт государственной регистрации ДДУ / договора уступки прав требований по ДДУ (ч. 5 ст. 12.2).
Для начала стоит рассмотреть основания, которые позволяют разорвать договор с застройщиком и отказаться от дальнейших отношений с ним.
Специалисты городского Комитета по строительству и Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области выявили наиболее часто встречающиеся отступления от требований законов.