Договор соинвестирования строительства нежилого здания
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор соинвестирования строительства нежилого здания». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.
Нередко молодые компании или начинающие предприниматели привлекают на стартовом этапе крупных партнеров. Это делают, чтобы получить средства на развитие компании. Также средства могут понадобиться в ходе строительства какого-либо объекта или для других целей. Когда речь идет о финансовой поддержке проекта, стороны заключают между собой инвестиционный договор.
Содержание:
Предварительный договор инвестирования строительства жилого дома
Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.
При оформлении Дополнительного соглашения, указанного в п. 7.2, новый Инвестор-Застройщик обязан представить документы, перечисленные в статье 6 настоящего Контракта.
Копии учредительных документов (устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации), заверенные нотариально.
В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):
- Место и время составления;
- Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
- Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
- Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.
Риски инвестицонного договора в строительстве
Осуществить финансирование по настоящему Договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим Договором, а также выплачивать вознаграждение Заказчику-Застройщику в размере, порядке и на условиях, установленных настоящим Договором.
Документ представляет собой соглашение о предоставлении средств или имущества для поддержки какого-либо проекта. Участники сделки договариваются, в каком объеме и на каких условиях инвестор окажет поддержку. Однако в ГК РФ инвестиционный договор отдельно не описали. Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ о свободе договора участники делового оборота вправе заключать соглашения, не поименованные в кодексе.
Земельный участок – участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый №____, находящийся по адресу: ________________, предоставленный Заказчику-Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности на основании ______________ на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности.
В случае необходимости участвовать лично либо назначить представителя для участия в работе комиссии по приемке завершенного строительством Результата инвестиционной деятельности.
В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.
Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.
Работы – весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего Договора.
Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.
Увеличение размера Инвестиций может производиться на основании дополнительного соглашения к Договору, подписываемого Сторонами.
Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.
На момент заключения предварительного соглашения N 8-ДП от 5.02.2008 г. ответчик являлся соинвестором строительства торгово-делового центра с правом получения 100% общей площади объекта по результатам реализации инвестиционного проекта, что подтверждается договором на соинвестирование на создание инвестиционного объекта в г.
К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:
- Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
- Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
- Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
- Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.
Инвестиции – собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли.В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
В течение 20 рабочих дней с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию уведомляет Инвестора об этом и о готовности к передаче Объекта недвижимости.
Банковские гарантии, поручительства и иные документы в обеспечение исполнения обязательств Инвестора-Застройщика перед Сторонами Контракта и третьими лицами в случаях и в сроки, оговоренные в Контракте.
Уступка Инвестором-Застройщиком своих прав по Контракту, сопровождающаяся переводом его обязательств третьему лицу, производится с согласия Администрации путем оформления дополнительного соглашения между Сторонами и новым Инвестором-Застройщиком, которое является неотъемлемой частью Контракта.
С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.
Обеспечить в установленном законом порядке оформление и регистрацию права собственности участников реализации Инвестиционного проекта на причитающиеся им доли (части) имущества Объекта в соответствии с условиями Контракта, дополнительных соглашений к Контракту и договоров долевого участия в строительстве, заключенных в соответствии с требованиями действующего законодательства.
По настоящему Договору Заказчик-Застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке, а Инвестор обязуется передать Заказчику-Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим Договором, для реализации проекта и выплатить Заказчику-Застройщику вознаграждение.
В настоящем Договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (смешанный договор). К отношениям Сторон по выполнению Заказчиком-Застройщиком работ по настоящему Договору применяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда, если настоящим Договором не предусмотрено иное.
Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.
В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к.
Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.
Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:
- Передачу права собственности на недвижимость;
- Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
- Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.
Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.
Образец инвестиционного договора.doc
Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:
- Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
- Самостоятельно определять объект вложений;
- Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
- Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).
Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком.
Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:
- Передачу права собственности на недвижимость;
- Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
- Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.
Сходство и различия инвестирования и договора долевого участия Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный является долевого строительства.
Договор инвестирования строительства дома
В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.
Конкретизируем – сторонами контракта являются:
- Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
- Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
- Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
- Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.
Если Инвестор в оговоренный Договором срок (при условии уведомления его надлежащим образом) не прибыл для приемки Объекта недвижимости или иным образом уклоняется от подписания передаточного акта, Заказчик составляет односторонний акт с указанием на эти обстоятельства. При этом обязательство Заказчика передать Объект недвижимости Инвестору считается исполненным надлежащим образом.
Обеспечить в процессе реализации Договора строгое соблюдение условий взаимного инвестирования, если инвестирование по Договору осуществляется также Получателем инвестиций и (или) третьими лицами.
Осуществляет инвестирование строительства Объекта недвижимости в сроки и порядке, которые установлены в настоящем Договоре.
Договор соинвестирования строительства жилого дома с юридическим лицом
Также правовые и экономические основы инвестиционной деятельности частично определяет Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1″Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
Правила инвестирования регламентируются законом РФ «Об инвестиционной деятельности…» от 25.02.1999 № 39-ФЗ, а к договору инвестирования строительства многоквартирного дома применяются нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.
Инвестиции, предоставляемые Инвестором для реализации Проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на реализацию Проекта.
Передать Инвестору подписанный со своей стороны акт передачи Результата инвестиционной деятельности в течение пяти рабочих дней с момента получения разрешения на ввод Результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию.
В течение десяти дней после выполнения условий п. 3.1.5 и 3.1.6 Заказчик совместно с Инвестором изготавливает и подписывает акт о реализации инвестиционного договора (далее — Акт реализации).
Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.