Корректировка на право собственности земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Корректировка на право собственности земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Вопросы относительно границ участка регулируются:

ст. 11.1, 11.9 33 и 38 ЗК РФ, которые дают четкое определение термину “Границы участка” и содержат все имеющиеся нюансы;
Федеральным законом № 221 “О государственном кадастре недвижимого имущества”.

Первый объект находится в аналогичных условиях по местоположению с оцениваемым. Второй и третий объекты находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в районе жилой зоны. Принимая во внимание, что расположение земельного участка в зоне промышленной застройки уменьшает цену земли на 20% и в районе жилой зоны — на 10%, вводится поправка по второму объекту плюс 20%, по третьему — плюс 30%.

Содержание:

Список используемых источников

Когда для расчёта поправок так легко используются дисконтирование-капитализация, сразу возникает вопрос, а рынок-то хоть в курсе дела «че эт такое»? А процентные ставки…?!

Где у него ухо, у рынка-то? Куда вопросы ему задавать? Пользуясь подобной логикой («а рынок-то хоть в курсе дела «че эт такое»), можно какой угодно косяк обосновать — а чо, а рынок ведь не в курсе, он не заметит. Вы когда ответы от рынка получаете — это Вам хочется, чтобы «ответ рынка» был именно таким, как Вам представляется верным?

До 2015 года, когда вступил в силу 540 приказ Минэкономразвития об установлении классификатора, каждый муниципалитет устанавливал свой перечень ВРИ, опираясь на правила использования земли и застройки территории.

Оценка права аренды земельного участка осуществляется на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 1102-р. Основываясь на данных и имеющейся рыночной информации, при расчете рыночной стоимости земельного участка использовался только метод сравнения продаж.

Правила определения, уточнения и корректировки границ земельного участка

Нужно, тем более что проблем с такой корректировкой особых нет: повышающая корректировка в размере капитализированной арендной платы, уплачиваемой арендатором в течение срока аренды.

Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии достаточного количества квалифицированных экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой.

Границы участка, которые проходят непосредственно через определенные грани на территории, формируют своего рода контур – замкнутую фигуру. Большей части населения привычный случай разновидности “один земельный участок – одна часть земли”. Одновременно с этим могут возникнуть ситуации, при которых рельеф либо же объекты позволяют сформировать земельный участок единым массивом.

С учетом вышесказанного, принимаем значение корректировки по условиям торга для земельного участка в размере 10%.

Передаваемые имущественные права

Следующий этап (когда рынок ничего по этому поводу «не говорит») — отказ от аналога с правом аренды.

Т.е. оценщик, который хочет участвовать в работах по кадастровой оценке или выполнять оценки по оспариванию должен иметь соответствующую информационную базу. Если подобной работы компанией не проводится, то, на мой взгляд, ей лучше не заниматься данными видами работ по оценке, поскольку их качество и обоснованной будут очень страдать. Наличие каких-либо ограничений в площади вовсе не означает, что одно лицо может иметь в собственности несколько земель, которые находятся рядом.

Теперь рассмотрим несколько основных корректировок, которые применяются при оценке участков. Это поправки на местоположение, площадь и обеспеченность коммуникациями.

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Это своего рода специальные обозначения в форме линии непосредственно на топографическом плане, ограничивающие в форме территориального объекта. В зависимости от различных ситуаций, линии не могут быть закреплены только на плане территории, поскольку дополнительно необходимо устанавливать на территории принятые обозначения.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Данный обзор вариантов расчета корректировок при оценке недвижимости содержит сведения о наиболее известных на данный момент публикациях и краткие выжимки из некоторых публикаций, и этим самым в какой-то степени решает проблему обеспечения оценщика актуальной информацией.

Какие могут возникнуть проблемы

Вид разрешённого использования (далее ВРИ) – это одна из главных характеристик земли, которая определяет возможность последующего применения участка. Принадлежность к определённому ВРИ позволяет ответить на следующие вопросы:

Цель использования земли.
Возможность возведения объектов капитального строительства и их предназначение.
Максимально допустимые размеры объектов и количество этажей в них*.
Плотность застройки территории.

Основные положения видов разрешённого использования регламентированы 37 статьёй ГрК (Градостроительный Кодекс) России.

В доходном подходе это величины доходов и расходов, коэффициента капитализации и ставки дисконтирования. В сравнительном подходе величина корректировок.

На практике может сложиться ситуация, когда на земельном участке в соответствии с генеральным планом развития города предусмотрено строительство другого объекта. В таком случае, если генеральный план утвержден до подачи предприятием заявления о приватизации, такой участок приватизировать не получится.

Кф — поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению.

По имеющимся в продаже объектам производственно-складской недвижимости можно наблюдать, что в подавляющем большинстве случаев земельные участки под зданиями оформлены на праве аренды сроком на 49 лет. Свободные земельные участки, предназначенные под промышленную застройку, как правило, оформляются в краткосрочную аренду сроком на 3 или 5 лет.
Типичный срок экспозиции на рынке — 6 месяцев. Третий объект был продан с нетипичным сроком — 3,5 месяца. Вводится поправка +13%.

Поскольку и эксперты, и члены комиссий, и судь — все люди, то подобный обоснованный расчет может быть существенным аргументом в подтверждение корректности результатов.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Категории земель (включая ИЖС и ЛПХ)

Количество выбранных аналогов не должно быть меньше трех, в противном случае расчет рыночной стоимости с применением сравнительного подхода не будет корректным.

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Правила их определения, уточнения, корректировки. Какие предельные (минимальные и максимальные) значения размера устанавливаются.

Оценка стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные кооперативы, коттеджные поселки). Земельные участки аналогов должны иметь сопоставимый размер.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

В результате приватизации госпредприятий в 1990-х гг., когда вопрос о праве собственности на землю был не урегулирован, часто встречалась ситуация: предприятие находится в частной собственности, а земля под ним — в государственной.
Именно «дескриптивная природа» методологии оценочной деятельности, позволяет предложить алгоритмы, подходы, приемы, используя которые, оценщик, может проведя самостоятельно сбор необходимых исходных данных, самостоятельно определить необходимые для расчета коэффициенты или корректировки при проведении конкретных оценок.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

А вот для незастроенного земельного участка вопрос применения корректировки в размере капитализированной арендной платы мне кажется спорным…

Т.е. земельная рента в случае владения участками на праве аренды и на праве собственности равна. В случае наличия зданий на участке, риски арендатора и собственника земельного участка сопоставимы (арендатор имеет преимущественное право на выкуп в собственность по нормативной цене).

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Право предприятия на приватизацию земельного участка является исключительным. То есть если недвижимость, расположенная на данном участке, принадлежит предприятию, то никто другой выкупить земельный участок под ней не может. Собственник недвижимости также может выбрать, выкупать земельный участок или арендовать его.

Особый интерес вызывает наличие примеров, иллюстрирующих процедуры расчета этих коэффициентов. В целом данная брошюра, безусловно, является полезным материалом для работы практикующего оценщика. к.т.н. Л.А.

Отсутствие достаточного количества рыночных данных не всегда позволяет определить величину корректировок расчетным путем с применением метода парных продаж.