Прогноз цен на коммерческую недвижимость
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прогноз цен на коммерческую недвижимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Цена – основной фактор на рынке вторичного жилья. Многие покупатели жертвуют локацией и некоторыми другими параметрами для того, чтобы уложиться в определенный бюджет. Если же отбросить стоимость, то второй по важности фактор – наличие метро. Поэтому сейчас особо востребованы объекты на Васильевском острове, в локации, где планируется открытие станции метро «Горный институт».
Важнейшей предпосылкой для экономической стабилизации являются государственные целевые программы, которые поддерживают сегодняшнюю экономику и разгонят инвестиционные процессы.
Содержание:
комментируют эксперты-практики
Большую часть года жилье в России дорожало, в то время как покупательская способность никак не увеличивалась.
Собственники недвижимости постоянно увеличивали заявленную стоимость вслед за девелоперами, которые стремились продать новостройки дороже на фоне перехода на проектное финансирование. Павел Луценко считает, что заметнее всего в текущем году тенденция прослеживалась во Владивостоке, Набережных Челнах и Махачкале.
Если в 2015-2016 годах наблюдалось постепенное снижение доходности граждан и спроса на жилье и коммерческую недвижимость, то в следующем возможно достижение «дна» или коллапс рынка.
А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет:
- Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
- Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
- Инвестиционный – какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
- Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
- Физический — какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
- Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?
Объем инвестиций в такую недвижимость может достигнуть 80 млрд руб. (на 34% выше значения прошлого года).
Цены на вторичное жилье стагнируют: за месяц средняя стоимость недвижимости в стране выросла всего на 0,1%, до 67,05 тыс. руб. за кв. м. В ближайшем будущем тенденция сохранится. У продавцов больше нет реальных оснований для повышения цен: у покупателей постепенно возвращается интерес к новостройкам, а на некоторых региональных рынках аналитики ждут охлаждения.
В любом случае, России следует интенсивнее развивать импортозамещающие перерабатывающие и высокотехнологичные отрасли, чтобы снизить внешние риски.
Исследование представляет результаты опроса крупнейших игроков рынка, среди которых девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, банки, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании, ведущие свою деятельность преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга, меньшим образом в регионах. Опрос респондентов проводился с сентября по октябрь 2019 года.
По итогам 2019 г. ввод в эксплуатацию торговых площадей составит 286 тыс. кв. м. (10 объектов с торговой составляющей), что на 53% превышает показатель 2018 г., когда открылось 186,9 тыс. кв. м.
Покупателей он пока не интересует
Сохранения этой динамики господин Попов ждет и в начале будущего года. Схожий прогноз делает Павел Луценко. По мнению эксперта, в первые месяцы 2020 года рост цен продолжит замедляться или остановится совсем. «Доходы населения не увеличиваются, платежеспособный спрос не растет, временный отток с первичного рынка на вторичный рынок из-за подорожания новостроек останавливается»,— перечисляет он.
Впервые за последние несколько лет большинство респондентов (69 %) отдали предпочтение приобретению земельных участков с разрешительной документацией или без таковой, а не готовым объектам недвижимости в разной стадии эксплуатации.
По большинству объектов рынка мы приблизились к качественно новой ситуации. Цены на объекты на начальной стадии строительства уже очень близки к стоимости вторичного рынка (и первичных объектов в очень высокой степени готовности). Разница составляет сотни тысяч рублей, а не десятки процентов. Или строители снизят свою маржу, или привлекательность строящегося жилья снизится.
Интерес к готовым объектам показал неожиданный спад – с 64% в 2017 году до 25% в текущем; при этом земельные участки без улучшений, напротив, демонстрируют повышенный интерес со стороны респондентов – 69% опрошенных выбрали данную стадию девелопмента как наиболее привлекательную.
Динамика цен на гостиницы в городах-миллионерах
Доля рынка Санкт-Петербурга может увеличится на 13 п.п. по итогам 2019 года до 37%. Данное изменение во многом будет являться фактором закрытия нескольких крупных сделок, что не является показательным. Объем вложений в объекты недвижимости Москвы увеличится на 16%, а доля рынка столицы составит 56%.
Конечно, этот вариант не подходит для семейных людей, однако для молодёжи, да ещё и приехавшей из другого города — вполне.
Также есть заметный интерес к старому фонду в локации, где будет открыта станция метро «Театральная». Есть рост цен и интереса ко вторичке вблизи от новых станций Фрунзенского радиуса.
Конечно, этот вариант не подходит для семейных людей, однако для молодёжи, да ещё и приехавшей из другого города — вполне.
Помимо этого, нельзя не отметить локацию вблизи от Лахта Центра. Близлежащие территории Приморского и Курортного районов, безусловно, сейчас являются перспективными. Так, особенно интересны земли до Сестрорецка, а также Репино, Солнечное, Комарово. В этих локациях сейчас можно приобрести не только частные дома, участки, но и таунхаусы. Объемы продаж здесь будут расти.
Продавцы этот «призыв» точно услышали. В день выхода этой информации агентам сразу стали поступать вопросы от клиентов с просьбой разъяснить. Некоторые продавцы саму информацию не слышали, но в процессе обсуждения цены при заключении договоров на поиск покупателя аргументировали свои настроения по увеличению цены тем, что у них есть информация, что цены вырастут на 25%.
Все это негативно сказалось на процессах ценообразования на рынке жилья, объемах продаж и аренды жилых объектов.
Прогнозы о том, что цены на жилье могут вырасти на 25%, серьезно взволновали общественность, строителей и потенциальных покупателей. При этом прозвучали они из уст федерального сенатора, который вряд ли станет говорить чушь и будоражить рынок, только-только переборовший страх перед призраком эскроу-счетов.
Если хочется иметь свое жилье, а денег на что-то приличное не хватает, то дождитесь пока цены упадут кратно! А пока арендуйте.
С конца 2014 г. московский рынок недвижимости находится в фазе затяжного кризиса в рамках суперцикла. Кончится он еще не скоро, но худшее уже позади.
Калькулятор «Прогноз стоимости квартиры» использует текущий тренд цен на жилье в Москве (индекс ожидания) для определения в первом приближении цены квартиры через 1-3 месяца. Этот сервис удобен для альтернативных сделок купли-продажи и обмена квартир, когда важно понимать насколько могут измениться цены за время конструирования «цепочки» и переговоров сторон. Положительные тренды российской экономики указывают на то, что с 2017 года восстановится рост доходов населения и бизнеса. Это приведет к росту спроса и к стимулированию экономики.
Инвестиции в российский рынок недвижимости в 2019 году остаются на прежнем уровне, прогнозы на 2020 год положительные.
Ключевая ставка в очередной раз снизилась, поэтому с января ожидаемо произойдет снижение ставки по ипотеке. Это стимулирует клиентов покупать недвижимость. При этом количество предложений в новостройках в ближайший год точно не сократится, новые площадки заявлены к выходу в новом году, причем по разным сегментам.
Уже в новых проектах бизнес-класса средний коэффициент составляет порядка 0,6, если еще 3 года назад он составлял 1-0,8, — рассказала «РГ» Николаева.
Производственные помещения показали годовой рост на 3%, средняя цена предложения в январе 2019 года равнялась 8 571 руб. за кв. м. На 2% за год увеличилась цена предложения в сегменте гостиниц, до 47 697 руб. за кв. м.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках складской и торговой недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2019 года.
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на конец месяца составили 4,9 млн руб., двухкомнатных – 8,0 млн руб., трехкомнатных – 11,5 млн руб.
По мнению Батынковой, на поведение и девелоперов, и покупателей повлияет активное развитие сегмента апартаментов. Все чаще можно наблюдать, что апарт-объекты становятся более востребованными, чем квартиры, отмечает она. С этой оценкой согласна и Николаева.
Более чем 70-процентный рост цен на гостиницы в Нижнем Новгороде, так же как 64-процентное падение в Уфе объясняется существенным сдвигом в структуре предложения на сравнительно небольшом городском рынке. На втором месте Волгоград с ростом на 30%: в январе гостиницы здесь предлагали по 43 953 рубля за кв. м. На третьем месте Казань с ростом на 27%, до 84 437 рублей за кв. м.
Впрочем, стоит отметить, что идея противоречит здравому смыслу и законам экономики: высокие доходы приносят рискованные вложения или по-крайней мере видимые и доступные только ограниченному кругу лиц. Покупка квартиры — не эксклюзивное право или привилегия, на рынке много игроков, а значит есть риски получить куда меньшую доходность, а то вовсе и потерять деньги на этом вложении. И с этим спорить никто не будет. Теперь вопрос в другом: будут ли покупать по более высокой цене, не получится ли так, что цены выросли, а спрос скукожился?
2. Экономический фактор. Меньше денег — ниже цены
В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.
Москва ожидаемо стала городом с наиболее высокими ценниками почти на все типы коммерческой недвижимости, кроме гостиниц. По средней цене за отели на первом месте Санкт-Петербург (137 174 руб. за кв. м).
Это на 0,2% дороже, чем в ноябре, и на 7% превышает значение за декабрь прошлого года. Спрос продолжает падать. Согласно данным Росреестра, в ноябре в городе было зарегистрировано 15,8 тыс. договоров купли-продажи, это на 24,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
RU». Предложение В 2019 г. на рынке новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД появилось 34 новых проекта, где были открыты продажи в 72 корпусах. Еще 74 новостройки вышли на рынок в составе ЖК, продажи в которых стартовали в предыдущие годы.
Самые полезные и интересные материалы АиФ. на Даче
Ведь есть альтернатива — вложиться в акции, облигации, REIT и депозиты — копить и умножать деньги, а параллельно арендовать жилье.
То есть что ж это получается: в Москве стоимость первички выросла аж на четверть (25-30%), а в Петербурге рост еле заметен, если учитывать инфляцию.
В 2014 – 2015 годах обрушение мирового рынка нефти и санкции США в отношении России привели к девальвации рубля и разрыву экономических и финансовых связей с некоторыми международными компаниями, что отрицательно отразилось на российской экономике, в существенной степени ориентированной на экспорт энергоносителей и на иностранные инвестиции.