Подводные камни договора купли продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни договора купли продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Ситуация выглядит таким образом. Вы находите в продаже апартаменты в новом доме, причем, цена и расположение – очень привлекательны. Более того, это может быть даже квартира в новостройке от застройщика. Но при этом документы выглядят несколько нестандартно, что вызывает определенные вопросы.

Они предлагают покупателю подписать договор на сумму меньше одного миллиона рублей и заплатить недостающую часть неофициально. На такие сделки не следует соглашаться, так как можно вовлечь себя в большие неприятности.

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности может привести к большим рискам. Существуют несколько причин для беспокойства:

Подаренная квартира менее 3 лет в собственности может вернуться к владельцу обратно, если с момента дарения прошло не больше трех лет.
Может быть аннулирован договор, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
Невозможно получить налоговый вычет с жилого объекта, если квартира в собственности менее 3 лет.

Содержание:

Покупка кооперативной квартиры

Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица.

Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность.

Обмен жилищных помещений сегодня стал актуальным. У многих возникают вопросы:

Квартира, находящаяся в собственности менее 3 лет, подлежит обмену?
Обязаны ли собственники платить налог во время обмена?

Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашение по всем существенным условиям. Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц и оттисками печати.

Такие риски возможны, но не во всех случаях. Сегодня квартира в собственности менее 3 лет, как правило, не несет с собой в придачу проблемы и заботы покупателю. Хотя, конечно, всегда бывают исключения. Можно попасть на мошенников, жилье с долгами или в залоге.

Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Если в ней есть несовершеннолетние, стоит уточнить участвовали ли они в договоре приватизации, а лучше попросить продавца продемонстрировать копию данного договора.

Подобные споры могут очень долго разрешаться в судебных инстанциях, и не всегда правда оказывается на стороне покупателя.

Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании. Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников.

Если же разрешения нет, сделку могут признать недействительной, что грозит покупателю потерей права собственности без возвращения уплаченных за недвижимость финансовых средств.

Перед приобретением квартиры на вторичном рынке необходимо узнать порядок заключения договора купли-продажи, собрать необходимые документы. Не менее важно — изучить уловки, которыми пользуются мошенники для введения покупателей в заблуждение с целью выгодной продажи неликвидного имущества.

В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные. Почему так?

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

К этой категории относятся обстоятельства, которые могут нарушить регламент, определяющий законность сделки.

Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке?

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно.

Купила неделю назад вторую квартиру и если раньше думала, что во второй раз будет не так волнительно и смогу сама, то сейчас поняла, что ошибалась. С подбором проблем вообще не было, очень облегчила мне задачу интерактивная карта. А вот проверка документов волновала даже сильнее, чем в прошлый раз. Тут можно стать заложником не только безграмотности, но и жадности.

Риски продавца при продаже квартиры связаны, в первую очередь, с такими проблемами:

незнание Законодательства;
невнимательность;
существование большого количества продуманных мошеннических схем;
стремление решить все юридические вопросы самостоятельно, игнорируя необходимость профессиональной помощи.

В дополнение к мнению коллег. Обычно в пункте «Предмет договора» указывается, что «указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании… и указывается правовое основание приобретения права собственности продавцом (наследование, приватизация, договор купли-продажи).

Квартира меньше 3 лет в собственности — стоит ли покупать, риски

Продавец обязуется с момента подписания договора до передачи квартиры покупателю не обременять квартиру правами третьих лиц, не ухудшать ее состояние.
Если выписка не содержит данных о покупке, передаче по наследству и иных операциях с недвижимостью, значит, она не продавалась после приватизации. Остается осведомиться о личностях собственников.

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры.

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

Нередко бывает, что предложение о продаже квартиры выглядит подозрительно привлекательно. Цена почему-то ниже, чем даже у застройщика, а договор купли квартиры предлагают заключить в самые сжатые сроки. Возможно, вам просто повезло и предложение вполне честное.

Существуют случаи, когда покупатель становится инициатором расторжения договора купли-продажи. В соответствии законом (статья 450 ГК России) аннулировать сделку можно на законном основании:

если продавец серьезно нарушил подписанный договор;
в том случае, если условия сделки противоречат нормативно-правовым актам;
в случае ущемление прав третьего лица (наследника);

Итак, давайте разберемся на примере:

Проживает в квартире обычная семья из 3 человек, супруги с дочерью.
В 2003 году отец вместе с дочерью принимает решение о приватизации, подает документы.
После семейных обсуждений муж с дочерью решают отказаться от приватизации в пользу матери.
Мать приватизирует жилье на себя по договору передачи прав.
В 2015 году квартира переходит от матери к дочери по дарственной.
Соответственно, дочь оформляет все права на собственность, а спустя несколько лет решает продать недвижимость.

Как оформить куплю-продажу квартиры в 2020 году

Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки.

В этом случае собственник не может самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если он достиг 14 лет, то он вправе ставить свою подпись в договоре купчей и заявлении на регистрацию сделки, но рядом должна стоять личная подпись его законного представителя.

Если на момент приобретения квартиры владелец состоял в браке и он не расторгнут по сей день (или расторгнут, но стороны находятся в процессе раздела имущества) понадобится нотариально заверенное согласие. При этом следует настоять на том, что несовершеннолетние дети, вместе с их матерями, были выписаны до начала сделки. В противном случае ситуация будет полностью зависеть от добросовестных намерений матери ребёнка, которую недопустимо снять с регистрационного учёта без её согласия до достижения ребёнком 18 лет.

Но нередко желание сэкономить в сочетании с отсутствием опыта и юридических знаний приводит к печальным результатам. Самые интересные случаи мы решили рассмотреть подробнее.
Назвать это махинацией довольно сложно, все, в принципе, законно. При этом схема довольно распространена, а попадаются на нее очень многие.

К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным.

Покупатель подтверждает, что до подписания договора квартира им осмотрена, при этом претензий по состоянию квартиры покупатель не имеет.

Приобретение недвижимости, бывшей в употреблении

Исключением является завещательный отказ – право пользования будет действовать вплоть до момента, установленного в самом документе.

Любое недобросовестное действие покупателя, в том числе – внесение существенно заниженной стоимости объекта в договор, может повлечь отклонение иска судом, если фактического перехода прав на квартиру не произойдёт.

Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем?