Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Заключительным этапом определения ликвидационной стоимости объекта является непосредственное вычисление его ликвидационной стоимости.
В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.
Содержание:
Похожие главы из других работ:
При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки.
Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном. Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них.
Вы, Женя…, не сказали, для чего оценка. В ЗК РФ есть целых 3 статьи по аренде ЗУ гос. и мун. собственности (38, 38.1 и 38.2). Если отбросить последнюю, где речь идёт о комплексном освоении больших площадей свободной городской земли, то Вам надо считать (или брать с рынка) рыночную арендную ставку.
Разумно предположить, что любой собственник здания, при прочих равных условиях, предпочтет заключение долгосрочного договора аренда на более длительных срок, исходя из экономической целесообразности, а также меньшей рисковой составляющей, вытекающей из имущественных прав.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.
В случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.
Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду.
Каждый из перечисленных факторов оказывает определённое влияние на результаты оценки, но их вес отличается. Так, место нахождения и целевое значение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические показатели.
Для составления отчета и договора понадобятся данные о заказчике (паспорт для физических лиц и карточка предприятия для юридических лиц, для последних так же необходима информация о балансовой стоимости объекта).
Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат. Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому.
Владелец земли не использует её в собственных целях, собирается сдать участок в аренду и хочет определить оптимальную величину арендной платы.
В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.
Так же долгосрочная аренда является порой, чуть ли не единственным способом получения земельного участка в собственность по приемлемой цене. Земельный кодекс гласит, что владелец недвижимости, расположенной на арендуемом земельном участке, получает приоритетное право на его приобретение.
Что такое «право аренды»?
В этом случае объектом оценки является земельный участок, то есть часть поверхности с описанными и удостоверенными в установленном законом порядке границами. Права на земельный участок владельца удостоверены в специальном документе – свидетельстве о праве собственности на земельный участок, в котором есть сведения о внесении записи в ЕГРП.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.
IV. Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.
Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.
Сетевое издание Synapse, зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, свидетельство ЭЛ № ФС 77-74595 от 14.12.2018.
Традиционно оценщики используют при оценке арендных прав общие методики оценки земли и корректировки при переходе от прав собственности к правам аренды и, наоборот, в зависимости от наличия рыночной информации о предложении (продаже) таких прав.
Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому.
Article examines the characteristics of assessing the market value of land in the absence of property rights on them. Proposes a number of areas for adaptation assessment methods to the real state of the Russian economy.
Изменения вступают в силу в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования (текст был опубликован 12 мая 2017 г.).
Установить, что до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных пунктом 2 настоящего постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктами 3 и 6 Правил.
Это метод анализа инвестиций, показывающий, на какую ценность фирма может прирасти в результате реализации инвестиционного проекта и определяется: (33) I0 — первоначальное вложение средств. CF — денежный поток…
Сам термин устоявшийся, речь идет именно о его известности и появлении в достаточно широких кругах представителей малого и среднего бизнеса.
Данные права оговариваются в тексте договора и состоят из таких положений, как:
- возможность использовать участок в хозяйственных или других процессах;
- сдавать его в субаренду;
- предоставлять в качестве залога для получения кредитов;
- передавать его третьим лицам как взнос в уставный фонд или пай.
В данном распоряжении изложены основные критерии и методы оценки, а также приводятся основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости, такие как:
- физические характеристики участка (площадь, форма, место нахождения и так далее);
- юридически оформленное целевое назначение (сельскохозяйственные земли, жилой фонд, для промышленного использования, лесной или водный фонд);
- права, предоставленные арендатору (самостоятельное пользование, возможность передачи третьим лицам, производить улучшения, строительные работы, возможность одностороннего расторжения и так далее);
- сроки действия заключённого договора (чем больше срок, тем выше стоимость прав);
- наличие запретов или обременений;
- величина и правила внесения арендной платы.
Для того чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают коэффициент залогового дисконтирования, учитывающий все перечисленные корректировки для конкретного вида залогового имущества и срока кредитования.
Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли).
В случае вынужденной продажи оцениваемого имущества в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов потенциальный залогодержатель может ориентироваться на значения ликвидационной стоимости, рассчитанной прямым методом сравнения или косвенным.
Метод выделения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от N 568-р. 3.
Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Рыночная стоимость права аренды зависит от объема правомочий по использованию земли и доходов, которые она способна генерировать. Оценка права аренды земельного участка может быть произведена с применением доходного и сравнительного подходов. Стоимость и сроки те же, что и при оценке рыночной стоимости права собственности.
Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода — наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса).
В случае, если фиксированный период экспозиции объекта не короче разумно долгого периода его экспозиции, объект обладает рыночной стоимостью, но при условии наличия остальных признаков рыночной стоимости.
Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя.
Настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ОТСУТСТВИИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ // Экономика и современный менеджмент: теория и практика: сб. ст. по матер. XXXIV междунар. науч.-практ. конф. № 2(34). – Новосибирск: СибАК, 2014.
Если размер арендной платы выше рыночного размера арендной платы за этот участок, в таком случае расчетная величина стоимости такого права аренды земельного участка выражается отрицательной величиной. Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.