Почему не хотят альтернативную сделку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему не хотят альтернативную сделку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Речь идёт о мошенничестве и обмане со стороны владельцев квартир, юридических трудностях.
Последствия аналогичные – потерянное время и возможности другого поиска Покупателем, либо приобретение по цене выше изначально оговоренной. Советы Покупателю те же – внимательное предварительное изучение потребностей Продавца и условие о задатке.
Содержание:
Основные риски альтернативной сделки
Суть: банк подал иск о взыскании задолженности по кредитной карте (возобновляемый овердрафт) с льготным периодом для погашения средств, потраченных на приобретение товаров. Суд с меня требует альтернативный расчет задолженности.
Какие риски? Пример: нашли идеальный вариант для покупки (очень долго искали), а своя не продается. Продавец ждал, ждал и не дождался — продал другим. Итог — потраченное время, силы и нервы.
Альтернативная продажа квартиры — что это значит и какие сложности могут возникнуть? Альтернативная сделка купли-продажи это процесс, в котором один и тот же человек выступает в роли продавца и покупателя, поскольку взамен продаваемой недвижимости приобретается новая.
О том, как проходит сделка точно рассказать практически невозможно. Все зависит от того, какие требования и условия выдвигают разные стороны.
Альтернативная покупка-продажа квартиры предполагает заключение сразу нескольких одновременных сделок. Каждая из них оформляется отдельным договором купли-продажи, который может быть формально никак не связан с другими, но без него, фактически, остальные договора не начнут действовать так как у одной из сторон может просто не быть нужных денег.
Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).
Сделки с недвижимостью могут быть прямыми и альтернативными. Прямая сделка — это обычная покупка или продажа, когда объект приобретается или продается напрямую, и сделку можно считать завершенной.
Как заключать альтернативные сделки по недвижимости
Покупаемых квартиру, проходим опеку, дом новостройка на кадастра ещемне стоит, но уже сдан. Может ли опека отказать в покупке этой квартиры.
Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:
- отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
- неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
- быстрое получение денежных средств;
- возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.
Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.
В этом случае для продажи квартиры требуется разрешение органов опеки и попечительства. В большинстве случаев, такое разрешение дается с условием одновременной или предварительной покупки взамен равноценного жилья. А значит, при разрыве сделки, данное условие будет нарушено, и регистрирующий орган просто не зарегистрирует договор купли-продажи такой квартиры.
Альтернативная сделка: виды, этапы и советы по безопасному проведению сделки
На этом этапе лучше воспользоваться услугами опытных юристов. Далеко не все моменты будут очевидны для неспециалиста, что в конечном итоге может привести к очень высокому риску потерять с таким трудом купленное жилье. Один из основных элементов, на который следует обратить внимание – дееспособность всех сторон сделки.
На сайте функционирует система коррекции ошибок. Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter.
Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.
В воскресном заявлении Microsoft сказано, что компания «обдумала и обсудила с Yahoo альтернативное предложение, которое включает в себя сделку с Yahoo, но не поглощение Yahoo целиком».
Альтернативная сделка отличается следующими признаками:
- собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
- средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
- продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.
После продажи квартиры дети обязательно должны быть где-нибудь прописаны — нельзя продать квартиру, в которой они жили, и потратить деньги на что-то кроме жилья. Перед сделкой органы опеки и попечительства проверят все документы, чтобы убедиться, что интересы детей будут соблюдены и вы купите квартиру не меньше той, что была.
Чего стоит опасаться при сделках с недвижимостью
Все происходит безболезненно и гладко если в сделке участвуют 2 стороны. Или продавец квартиры не проживает в ней постоянно и на полученные средства не собирается сразу приобретать новую жилплощадь. Или проводится легкая альтернатива – продается, например, квартира в Москве и приобретается аналогичная, но в области.
Чаще в условиях мегаполиса обстоятельства складываются иначе. В альтернативе сделку часто проводят 3 и более сторон — все должны договориться. Кто-то передумал — сделка развалилась.
Продаю квартиру, сделка альтернативная. Сначала продаётся квартира в ребёнком-собственником, закладываются деньги в банке, покупается моя квартира. Ипотеки нет. Действительно ли сделка должная пройти в один день по требованию опеки? Какие риски в такой сделке, как их минимизировать?
При разделе квартиры съезжающие обязаны прописаться по новому адресу. При альтернативных сделках обычно прибегают к помощи риэлторов, которые помогают и подыскать варианты через свою клиентскую базу.
Или кто-то может просто не знать о существенных юридических нюансах: например, о необходимости согласия со стороны бывшего супруга (который, как назло, в командировке в Антарктиде). В последний момент могут всплыть органы опеки, да мало ли что — жизнь полна неожиданностей. Так что такие сделки часто затягиваются на три и более месяцев.
Еще недавно комиссия при альтернативе доходила до 7-8 процентов. За год комиссионные несколько снизились, но при альтернативе они все равно выше.
Следующие риски возникают уже в процессе продвижения к сделке, после того, как Покупатель и Продавец в итоге согласовали стоимость продажи и сроки выхода на сделку и заключили Предварительный договор или Соглашение об авансе или задатке.
Но прежде, чем говорить о плюсах и минусах «разрыва» подобных сделок, давайте рассмотрим ситуации, при которых этот самый «разрыв» просто не возможен.
С другой стороны, я не представляю такой ситуации, чтобы профессиональный риэлтор в здравом уме, решил разорвать сделку с прописанными детьми, которых некуда выписать кроме как в новую квартиру.
Сложности и риски альтернативной сделки
Альтернативной считается сделка, когда при покупке новой квартиры продаётся старая. Делается это по разным причинам. Например, когда родители хотят «разъехаться» со взрослыми детьми или молодая пара хочет улучшить жилищные условия из-за рождения ребёнка.
Нередко стороны даже обращаются к юристам-посредникам, которые представляют их интересы в разных местах, куда сами собственники не могут успеть чисто физически. Такой подход, помимо очевидного удобства, также значительно снижает любые возможные риски, ведь юрист способен обнаружить многочисленные ловушки и обойти их.
Провести альтернативную сделку самостоятельно, без помощи специалистов, практически невозможно. Необходимо постоянно следить за всеми участниками, проверять историю всех объектов недвижимости, контролировать движение денежных средств, регистрацию договоров. Неподготовленный человек может совершить ошибку, которая будет дорого ему стоить.
Альтернативная сделка: как безопасно купить новое жильё, продав старое
Бывают ситуации, когда у продавцов есть возможность «разбить» сделку – продать Покупателю без одновременной покупки для себя, а свою покупку осуществить следующим этапом, такое обычно возможно, когда у Продавца есть ещё какая-то недвижимость в собственности. Такой вариант покупки называется «свободной продажей» и он является самым надежным для Покупателя.
По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.
Альтернативная продажа — это вид непрямого обмена квартир или продажа со встречной покупкой.
Такие сделки, как правило, ведут сразу несколько профессиональных агентов — у неподготовленного собственника просто нет шансов сделать все самому. При этом цена ошибки слишком высока — сорванная сделка, долгий поиск новых вариантов, а, иногда, и потеря денег в виде задатка.
Альтернативные сделки, или так называемые «цепочки», фактически представляют собой обмен квартиры с помощью купли-продажи.
Судебная практика содержит мало положительных решений по данной теме, так как сами убытки трудно доказать, а упущенную выгоду ещё сложнее.
Плюс не только в том, что вы лишите риэлтора возможности взять с вас скрытую комиссию. Еще важнее, что и чистая продажа, и чистая покупка делает вас королем на рынке: вы сможете дороже продать и дешевле купить, да и выбирать будет легче — альтернативщики для вас будут не конкуренты.
Однако на практике альтернативная продажа на промежуточных этапах может опережать продажу на конечном этапе, что удлиняет время ожидания верхнего покупателя: он уже готов совершить сделку, а нижние звенья ещё нет.
Альтернативные сделки сложно организовать: большинство квартир находятся в долевой собственности, в них прописаны дети, они взяты в ипотеку, могут быть приватизированы или у них могут быть другие условия, которые обязательно надо учитывать.
Первым и основным риском «альтернативной продажи» является, на наш взгляд, не соответствующие реальным рыночным ценам требования Продавцов к планируемой к приобретению недвижимости в качестве альтернативы. Ситуация распространенная, часто бывает когда «желания с возможностями не совпадают».